બિલ્ડર દ્વારા કબજો આપવામાં અસાધારણ વિલંબ (Delayed Possession) અને વળતર મેળવવાની સમસ્યા
🗓️ છેલ્લે અપડેટ: 26/10/2026 | ✍️ Adv. Kalpesh Bhanderi
📌 ટૂંકમાં જવાબ
બિલ્ડર કરારમાં લખેલી તારીખે ફ્લેટ કે દુકાનનો કબજો (Possession) ન આપે, તો RERA કાયદાની કલમ 18 મુજબ તમારી પાસે બે વિકલ્પ છે: (1) બુકિંગ રદ કરીને ભરેલા પૂરા પૈસા વ્યાજ સાથે પાછા, અથવા (2) ફ્લેટ રાખીને કબજો મળે ત્યાં સુધી દર મહિને વિલંબનું વ્યાજ. ગુજરાતમાં ફરિયાદ GujRERA ના ઓનલાઇન પોર્ટલ પર થાય છે. સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવ્યું છે કે રિફંડ માંગવો એ ખરીદનારનો બિનશરતી હક છે.
ઘર ખરીદવું એ જીવનની સૌથી મોટી ખરીદી હોય છે. પણ ઘણા ખરીદનારને બુકિંગના વર્ષો પછી પણ ફ્લેટનો કબજો મળતો નથી, જ્યારે બેંક લોનના હપ્તા અને ભાડું બંને ચાલુ રહે છે. આવા કિસ્સામાં બિલ્ડર સામે RERA માં ફરિયાદ કરીને પૈસા પાછા કે વળતર મેળવી શકાય છે. આ લેખમાં ગુજરાતના ખરીદનાર માટે આખી પ્રક્રિયા, સ્ટેપ અને બિલ્ડરને મોકલવાની નોટિસનો નમૂનો સરળ ગુજરાતીમાં સમજીએ.
કયો કાયદો લાગુ પડે?
- રિયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમ, 2016 (RERA) અને ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) નિયમો, 2017: મુખ્ય કાયદો.
- ગ્રાહક સુરક્ષા અધિનિયમ, 2019: વૈકલ્પિક રસ્તો. સુપ્રીમ કોર્ટે Imperia Structures Ltd. v. Anil Patni (2020) માં ઠરાવ્યું છે કે RERA હોવા છતાં ખરીદનાર ગ્રાહક અદાલતમાં પણ જઈ શકે.
RERA ની કઈ કલમો તમને રક્ષણ આપે છે?
| કલમ | શું કહે છે |
|---|---|
| કલમ 11 | બિલ્ડર (Promoter) ની ફરજ: પ્રોજેક્ટ નક્કી સમયમાં પૂરો કરવો અને માહિતી RERA પોર્ટલ પર અપડેટ રાખવી |
| કલમ 18 | સમયસર કબજો ન મળે તો વ્યાજ સાથે રિફંડ, અથવા પ્રોજેક્ટમાં રહો તો દર મહિને વિલંબનું વ્યાજ |
| કલમ 19(3) | ખરીદનાર (Allottee) નો કરાર મુજબની તારીખે કબજો માંગવાનો હક |
| કલમ 31 | RERA ઓથોરિટી સમક્ષ ફરિયાદ |
| કલમ 71 | નુકસાનીના વળતર (Compensation) માટે નિર્ણાયક અધિકારી (Adjudicating Officer) |
| કલમ 40 | હુકમ છતાં બિલ્ડર પૈસા ન આપે તો જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે વસૂલાત |
| કલમ 44 | હુકમ સામે 60 દિવસમાં ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલમાં અપીલ |
પૈસા પાછા લેવા કે ફ્લેટ રાખવો? બે વિકલ્પ સમજો
| વિકલ્પ 1: રિફંડ | વિકલ્પ 2: ફ્લેટ રાખો | |
|---|---|---|
| શું મળે | ભરેલી પૂરી રકમ + દરેક ચુકવણીની તારીખથી વ્યાજ | કરારની તારીખથી કબજો મળે ત્યાં સુધી દર મહિને વ્યાજ |
| ક્યારે યોગ્ય | પ્રોજેક્ટ અટકેલો હોય, બિલ્ડર પર ભરોસો ન રહ્યો હોય | પ્રોજેક્ટ લગભગ તૈયાર હોય, ફ્લેટ જ જોઈતો હોય |
| વ્યાજનો દર | ગુજરાતના નિયમ મુજબ: SBI નો હોમ લોન માટેનો MCLR + 2% (હાલનો દર GujRERA ના હુકમમાં ચકાસો) | |
🏛️ ગુજરાતમાં ફરિયાદ ક્યાં અને કેવી રીતે?
- GujRERA પોર્ટલ (gujrera.gujarat.gov.in) પર પ્રોજેક્ટનું નામ કે RERA નંબર નાખીને પ્રોજેક્ટની સ્થિતિ, પૂરો કરવાની તારીખ અને ત્રિમાસિક અહેવાલ જોઈ શકાય છે.
- ફરિયાદ: એ જ પોર્ટલ પર ઓનલાઇન, નિયત ફી સાથે.
- રિફંડ / વ્યાજ નો નિર્ણય RERA ઓથોરિટી કરે, અને વધારાનું વળતર (માનસિક ત્રાસ, ભાડું, નુકસાન) નિર્ણાયક અધિકારી (કલમ 71) નક્કી કરે. આ વહેંચણી સુપ્રીમ કોર્ટે Newtech Promoters v. State of UP (2021) માં સ્પષ્ટ કરી છે.
- ગ્રાહક અદાલત: ₹50 લાખ સુધીના કેસ જિલ્લા ગ્રાહક તકરાર નિવારણ કમિશનમાં.
ઉદાહરણથી સમજીએ
અમદાવાદના રમેશભાઈએ 2021 માં ₹40 લાખનો 2BHK ફ્લેટ બુક કર્યો અને ₹30 લાખ ભરી દીધા. કરાર મુજબ ડિસેમ્બર 2023 માં કબજો મળવાનો હતો. 2026 સુધી પ્રોજેક્ટને વપરાશ પ્રમાણપત્ર (Occupancy Certificate / BU) પણ મળ્યું નથી. રમેશભાઈ પાસે બે રસ્તા છે: GujRERA માં ફરિયાદ કરીને ₹30 લાખ દરેક હપ્તાની તારીખથી વ્યાજ સાથે પાછા માંગે, અથવા ફ્લેટ રાખીને જાન્યુઆરી 2024 થી કબજો મળે ત્યાં સુધીનું માસિક વ્યાજ માંગે. આ દરમિયાન ભરેલા ભાડાનું વળતર જોઈએ તો નિર્ણાયક અધિકારી સમક્ષ અલગથી માંગી શકે.
બિલ્ડર કબજો ન આપે તો શું કરવું? (સ્ટેપ પ્રમાણે)
- સ્ટેપ 1: કરાર તપાસો. વેચાણ કરાર (Agreement for Sale) માં કબજાની તારીખ અને "grace period" ની કલમ શોધો.
- સ્ટેપ 2: GujRERA પર પ્રોજેક્ટ ચકાસો. બિલ્ડરે પૂરો કરવાની તારીખ વધારાવી છે કે નહીં, અને કામ કેટલું બાકી છે.
- સ્ટેપ 3: બિલ્ડરને લેખિત નોટિસ. રજી. એડી કે સ્પીડ પોસ્ટથી અને ઇમેઇલથી મોકલો (નમૂનો નીચે છે). 15-30 દિવસનો સમય આપો.
- સ્ટેપ 4: GujRERA માં ફરિયાદ. જવાબ ન મળે તો કલમ 31 હેઠળ ઓનલાઇન ફરિયાદ, બધા દસ્તાવેજ સાથે.
- સ્ટેપ 5: સુનાવણી અને હુકમ. ઓથોરિટી રિફંડ કે વ્યાજનો હુકમ કરે.
- સ્ટેપ 6: હુકમનો અમલ. બિલ્ડર ન ચૂકવે તો કલમ 40 હેઠળ જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે વસૂલાતની અરજી.
📝 બિલ્ડરને મોકલવાની નોટિસનો નમૂનો
પ્રતિ,
[બિલ્ડર / કંપનીનું નામ]
[સરનામું]
વિષય: [પ્રોજેક્ટનું નામ], RERA નોંધણી નં. [______], ફ્લેટ નં. [___] નો કબજો ન આપવા બાબત.
મેં તા. [__/__/____] ના રોજ ઉપરોક્ત ફ્લેટ બુક કર્યો છે અને આજ સુધી કુલ ₹[______] ચૂકવ્યા છે. તા. [__/__/____] ના વેચાણ કરારની કલમ [__] મુજબ ફ્લેટનો કબજો તા. [__/__/____] સુધીમાં આપવાનો હતો, જે આજ સુધી આપવામાં આવ્યો નથી.
રિયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમ, 2016 ની કલમ 18 મુજબ, આ નોટિસ મળ્યાના [15] દિવસમાં [ભરેલી રકમ વ્યાજ સાથે પરત કરવા / કબજો આપવાની ચોક્કસ તારીખ અને વિલંબનું વ્યાજ ચૂકવવા] વિનંતી છે. અન્યથા મારે ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ નિયમન સત્તામંડળ (GujRERA) સમક્ષ કાયદેસર ફરિયાદ કરવાની ફરજ પડશે, જેના ખર્ચ અને પરિણામ માટે આપ જવાબદાર રહેશો.
તારીખ: [__/__/____]
[આપનું નામ, સરનામું, મોબાઇલ નંબર]
સહી: __________
આ નમૂનો સામાન્ય માર્ગદર્શન માટે છે. તમારા કરારની શરતો પ્રમાણે ફેરફાર જરૂરી હોઈ શકે છે.
જરૂરી દસ્તાવેજ
- વેચાણ કરાર (Agreement for Sale) અને ફાળવણી પત્ર (Allotment Letter)
- ચુકવણીની બધી રસીદો અને બેંક સ્ટેટમેન્ટ
- બિલ્ડર સાથેના ઇમેઇલ, પત્ર અને WhatsApp મેસેજ
- GujRERA પરથી પ્રોજેક્ટની નોંધણીની વિગત
- મોકલેલી નોટિસ અને પોસ્ટની રસીદ
- હોમ લોન હોય તો લોન કરાર અને ભરેલા વ્યાજની વિગત
⚠️ ખરીદનાર સામાન્ય રીતે કરે છે એવી ભૂલો
- બિલ્ડર સાથે ફક્ત મૌખિક વાત કરવી, લેખિત પુરાવો ન રાખવો
- બિલ્ડરે આપેલા "settlement" પત્ર પર વાંચ્યા વગર સહી કરવી, જેમાં વ્યાજનો હક છોડી દેવાની શરત હોય
- વર્ષો સુધી રાહ જોવી. જેટલી જલદી ફરિયાદ, એટલા પુરાવા મજબૂત
- રિફંડ અને વળતર બંને માટે ખોટા મંચ પર જવું. રિફંડ/વ્યાજ RERA ઓથોરિટી પાસે, વધારાનું વળતર નિર્ણાયક અધિકારી પાસે
સમયમર્યાદા
- RERA: કાયદામાં ફરિયાદ માટે સ્પષ્ટ સમયમર્યાદા નથી, પણ વિલંબ શરૂ થાય ત્યારથી જેટલી જલદી ફરિયાદ થાય તેટલું સારું.
- ગ્રાહક અદાલત: કારણ ઊભું થયાના 2 વર્ષમાં (ગ્રાહક સુરક્ષા અધિનિયમ, 2019 કલમ 69). યોગ્ય કારણ હોય તો વિલંબ માફ થઈ શકે.
- અપીલ: RERA હુકમ સામે 60 દિવસમાં એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
બિલ્ડર "force majeure" કે કોરોનાનું કારણ આપે તો?
કરારમાં લખેલી ચોક્કસ ઘટનાઓ જ ગણાય, અને RERA ઓથોરિટી દરેક કેસમાં તપાસે છે કે વિલંબ ખરેખર બિલ્ડરના નિયંત્રણ બહાર હતો કે નહીં. સામાન્ય બહાનાથી ખરીદનારનો હક જતો નથી.
વકીલ વગર GujRERA માં ફરિયાદ કરી શકાય?
હા, ખરીદનાર જાતે ઓનલાઇન ફરિયાદ કરી શકે છે. પણ મોટી રકમ કે ગૂંચવણવાળા કરારમાં વકીલની મદદ ઉપયોગી રહે છે.
RERA અને ગ્રાહક અદાલત બંનેમાં એકસાથે કેસ કરી શકાય?
એક જ માંગણી માટે બંને જગ્યાએ સાથે કેસ ચલાવવો યોગ્ય નથી. ફરિયાદ પહેલા એક મંચ પસંદ કરો, અને એ અંગે વકીલની સલાહ લો.
પ્રોજેક્ટ RERA માં નોંધાયેલો ન હોય તો?
RERA લાગુ થયા પહેલાં પૂરા થયેલા કે નોંધણીમાંથી મુક્ત પ્રોજેક્ટમાં ગ્રાહક અદાલત અને દીવાની કોર્ટનો રસ્તો ખુલ્લો છે. નોંધણી ફરજિયાત હોવા છતાં ન કરાવી હોય, તો એ પોતે જ બિલ્ડરનો ગંભીર ભંગ છે.
સ્ત્રોત
- GujRERA: ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ નિયમન સત્તામંડળ
- India Code: RERA Act, 2016 નું સત્તાવાર લખાણ
- Newtech Promoters v. State of UP (સુપ્રીમ કોર્ટ, 11/11/2021)
📚 આ પણ વાંચો
⚠️ આ લેખ સામાન્ય માહિતી માટે છે. તમારા ચોક્કસ કેસ માટે વકીલની સલાહ લો.
📞 તમારા કેસ અંગે નિષ્ણાત સલાહ જોઈએ છે?
લાયકાત ધરાવતા વકીલ સાથે વાત કરવા માટે અમારો સંપર્ક કરો.
